unter
einem dach:
leistbarkeit und
nachhaltigkeit
Beim Bau die Entsorgung mitplanen, Flächenumwidmungen mit einem Preisdeckel verknüpfen, gezielte Förderungen und ein Fokus auf bestehende Gebäude: Es gibt viele Ideen, Nachhaltigkeit und leistbares Wohnen zu verbinden.
Fotocredit:
Niklas Schnaubelt
von links nach rechts: Erich Reiner, Ingenieur Bauphysik und Holzwirtschaft; Tamara Kapeller, Wentner Kapeller Havranek Board Consulting; Arne Johannsen, Wirtschaftsjournalist und Moderator; Jürgen Nageler, buildings4future Immobilien; Christof Weissenseer, Weissenseer Holz-System Bau
Die Diskutant:innen
Tamara Kapeller,
Juristin und Partnerin des Beratungsunternehmens Wentner Kapeller Havranek sowie Aufsichtsrätin der BAWAG Group. Sie hält am Institut für Zivilrecht der Universität Wien aktuell eine Lehrveranstaltung zum Thema Green Finance.
Jürgen Nageler,
Vorstand von buildings4future, der Immobilientochter der Sinnova Holding; Geschäftsführer in der auf Immobilienberatung spezialisierten KNNS Beratungs GmbH.
Erich Reiner,
Diplomingenieur für Holzwirtschaft und Bauphysik mit eigenem Büro, das u.a. auch Nachhaltigkeits-Ratings von Immobilien anbietet.
Christof Weissenseer,
CEO des international tätigen Kärntner Holzbau-Spezialisten Weissenseer.
man muss es so deutlich sagen:
Die Bau- und Immobilienbranche ist ein Klimasünder. Denn knapp 40 Prozent aller weltweiten CO₂- Emissionen entfallen auf den Gebäudesektor. In der Realität bedeutet das: Ohne eine stärkere Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien beim Neubau und bei der Sanierung bestehender Gebäude wird die Klimawende nicht gelingen. Wobei sich „Nachhaltigkeit“ im Immobiliensektor nicht nur auf ökologische Faktoren beschränkt, sondern auch soziale Aspekte berücksichtigen muss – konkret die Schaffung von leistbarem Wohnraum. Nicht zu bauen ist jedenfalls keine Lösung. Weil aufgrund hoher Zinsen und stark gestiegener Baukosten viele Wohnprojekte on hold oder ganz abgesagt sind, warnen Branchenkenner schon jetzt vor einer Angebotsverknappung am Wohnungsmarkt.
Der Fachverband der Immobilientreuhänder rechnet heuer bei neu fertiggestellten Wohneinheiten mit einem Rückgang von rund zwölf Prozent, ab 2025 wird ein Einbruch von einem Drittel erwartet. Die Folge: Preise und auch Mieten dürften wieder steigen. Die Immobilienwirtschaft spielt bei der Lösung aktueller Themenstellungen jedenfalls eine zentrale Rolle. Bedient sie die richtigen Hebel, kann sie wesentlich zu einer nachhaltigen Wirtschaft beitragen. Die Kernfragen: Wie lässt sich trotz schwieriger Rahmenbedingungen leistbarer Wohnraum schaffen? Und passen Nachhaltigkeit und Leistbarkeit unter ein Dach? „Ja“, sagt Jürgen Nageler, Vorstand von buildings4future, „Nachhaltigkeit und Leistbarkeit sind definitiv keine Widersprüche.“
Wie das in der Praxis funktionieren kann, demonstriert buildings4-future bei einem Bauherrenmodell in Graz: Dort wird ein bestehendes Zinshaus hochwertig und nach Nachhaltigkeitskriterien saniert, trotzdem liegen die späteren Mieten rund ein Drittel unter dem Richtwert. Voraussetzung dafür ist eine Förderung des Landes Steiermark. „Unsere nachhaltigen Bauherrenmodelle funktionieren deshalb, weil das Produkt einfach zukunftsorientiert ist und die gesetzlichen und förderrechtlichen Rahmenbedingungen passen“, so Nageler. Seine Schlussfolgerung: „Die Politik hat für den Wohnbau eine Verantwortung, die sich nicht wegdiskutieren lässt.“ Dazu gehöre auch, die Mittel der Wohnbauförderung wieder für den ursprünglichen Zweck zu nutzen und Flächenumwidmungen an gedeckelte Verkaufspreise zu koppeln, so Nageler. Für die eigenen Projekte orientiert sich buildings4future an einem eigenen Nachhaltigkeitsrating, das gemeinsam mit dem Vorarlberger Holzwirtschafter und Bauphysiker Erich Reiner entwickelt wurde. „Bei diesem Rating geht es im Wesentlichen um vier Bereiche: Standort, Energie, Baustoffe und Bauökologie sowie soziale und ethische Aspekte“, erläutert Reiner. Doch über allem schwebt als weitere Dimension das Wort „Lebenszyklus“. „Betrachtet man den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes, vom späteren Betrieb bis zur Entsorgung, zeigt sich in der Regel, dass eine vielleicht etwas kostspieligere, nachhaltige Bauweise in Summe wesentlich billiger kommt.“
Bei einer solchen Gesamtbetrachtung geht es keineswegs nur um ökologische, sondern auch um ökonomische und soziale Aspekte, wie Christof Weissenseer, CEO des international tätigen Kärntner Holzbau-Spezialisten Weissenseer, betont. „Wie lange kann ein neues Gebäude genutzt werden und wie kann eine mögliche Nachnutzung aussehen? Das sind ganz entscheidende Fragen“, so der Unternehmer.
Der Fachverband der Immobilientreuhänder rechnet heuer bei neu fertiggestellten Wohneinheiten mit einem Rückgang von rund zwölf Prozent, ab 2025 wird ein Einbruch von einem Drittel erwartet. Die Folge: Preise und auch Mieten dürften wieder steigen. Die Immobilienwirtschaft spielt bei der Lösung aktueller Themenstellungen jedenfalls eine zentrale Rolle. Bedient sie die richtigen Hebel, kann sie wesentlich zu einer nachhaltigen Wirtschaft beitragen. Die Kernfragen: Wie lässt sich trotz schwieriger Rahmenbedingungen leistbarer Wohnraum schaffen? Und passen Nachhaltigkeit und Leistbarkeit unter ein Dach? „Ja“, sagt Jürgen Nageler, Vorstand von buildings4future, „Nachhaltigkeit und Leistbarkeit sind definitiv keine Widersprüche.“
Wie das in der Praxis funktionieren kann, demonstriert buildings4-future bei einem Bauherrenmodell in Graz: Dort wird ein bestehendes Zinshaus hochwertig und nach Nachhaltigkeitskriterien saniert, trotzdem liegen die späteren Mieten rund ein Drittel unter dem Richtwert. Voraussetzung dafür ist eine Förderung des Landes Steiermark. „Unsere nachhaltigen Bauherrenmodelle funktionieren deshalb, weil das Produkt einfach zukunftsorientiert ist und die gesetzlichen und förderrechtlichen Rahmenbedingungen passen“, so Nageler. Seine Schlussfolgerung: „Die Politik hat für den Wohnbau eine Verantwortung, die sich nicht wegdiskutieren lässt.“ Dazu gehöre auch, die Mittel der Wohnbauförderung wieder für den ursprünglichen Zweck zu nutzen und Flächenumwidmungen an gedeckelte Verkaufspreise zu koppeln, so Nageler. Für die eigenen Projekte orientiert sich buildings4future an einem eigenen Nachhaltigkeitsrating, das gemeinsam mit dem Vorarlberger Holzwirtschafter und Bauphysiker Erich Reiner entwickelt wurde. „Bei diesem Rating geht es im Wesentlichen um vier Bereiche: Standort, Energie, Baustoffe und Bauökologie sowie soziale und ethische Aspekte“, erläutert Reiner. Doch über allem schwebt als weitere Dimension das Wort „Lebenszyklus“. „Betrachtet man den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes, vom späteren Betrieb bis zur Entsorgung, zeigt sich in der Regel, dass eine vielleicht etwas kostspieligere, nachhaltige Bauweise in Summe wesentlich billiger kommt.“
Bei einer solchen Gesamtbetrachtung geht es keineswegs nur um ökologische, sondern auch um ökonomische und soziale Aspekte, wie Christof Weissenseer, CEO des international tätigen Kärntner Holzbau-Spezialisten Weissenseer, betont. „Wie lange kann ein neues Gebäude genutzt werden und wie kann eine mögliche Nachnutzung aussehen? Das sind ganz entscheidende Fragen“, so der Unternehmer.
worüber sich die runde einig war:
Der Schlüssel für mehr Nachhaltigkeit liegt bei der Sanierung des Gebäudebestandes. „Auch für Bestandsgebäude gibt es technische Lösungen, aber sie müssen individueller sein und sind technisch schwerer umzusetzen – dafür ist das Potenzial ungleich größer“, so Reiner.
Auch buildings4future konzentriert sich immer mehr auf Bestandsgebäude. Auf die Immobilienbranche kommen in jedem Fall neue Anforderungen zu. „Unternehmen können sich in Zukunft nicht mehr aussuchen, ob sie nachhaltig und ökologisch wirtschaften“, betont Tamara Kapeller, Juristin und Partnerin von Wentner Kapeller Havranek Board Consulting, „die neuen EU-Regularien schreiben das verbindlich vor.“ Zudem werde mehr Transparenz gefordert, weil in Zukunft nachhaltigkeitsrelevante Daten offengelegt werden müssen. „Diese nicht-finanziellen Kennzahlen bekommen eine viel größere Bedeutung und werden auch vom Wirtschaftsprüfer überprüft“, so Kapeller. Klingt nach viel Komplexität, sollte aber kein Grund zum Verzweifeln sein. Erich Reiner: „Wenn Auftraggeber den Lebenszyklus eines Gebäudes betrachten und entsprechende
Umsetzungen einfordern, wird Nachhaltigkeit im Immobilienbereich ein Selbstläufer. Davon bin ich überzeugt.“
Auch buildings4future konzentriert sich immer mehr auf Bestandsgebäude. Auf die Immobilienbranche kommen in jedem Fall neue Anforderungen zu. „Unternehmen können sich in Zukunft nicht mehr aussuchen, ob sie nachhaltig und ökologisch wirtschaften“, betont Tamara Kapeller, Juristin und Partnerin von Wentner Kapeller Havranek Board Consulting, „die neuen EU-Regularien schreiben das verbindlich vor.“ Zudem werde mehr Transparenz gefordert, weil in Zukunft nachhaltigkeitsrelevante Daten offengelegt werden müssen. „Diese nicht-finanziellen Kennzahlen bekommen eine viel größere Bedeutung und werden auch vom Wirtschaftsprüfer überprüft“, so Kapeller. Klingt nach viel Komplexität, sollte aber kein Grund zum Verzweifeln sein. Erich Reiner: „Wenn Auftraggeber den Lebenszyklus eines Gebäudes betrachten und entsprechende
Umsetzungen einfordern, wird Nachhaltigkeit im Immobilienbereich ein Selbstläufer. Davon bin ich überzeugt.“
„politik
nicht aus der
verantwortung entlassen“
Neues Denken bei Raumordnung und Förderungen sowie klare Kriterien für
nachhaltiges Bauen und Sanieren: Ein Round Table zur notwendigen Transformation der Immobilienwirtschaft Richtung Nachhaltigkeit und Leistbarkeit.
nachhaltiges Bauen und Sanieren: Ein Round Table zur notwendigen Transformation der Immobilienwirtschaft Richtung Nachhaltigkeit und Leistbarkeit.
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Niklas Schnaubelt
Gefragt sind leistbare und nachhaltige Wohnungen. Aber geht das zusammen?
Ein zentrales politisches Thema, gerade in einem Wahljahr, lautet leistbares Wohnen. Steht das Thema Nachhaltigkeit dazu im Widerspruch oder lässt sich beides verbinden?
jürgen nageler:
Als Vorreiterin beschäftigt sich die Sinnova Unternehmensgruppe bereits seit 2008 mit dem Thema Nachhaltigkeit. Auch bei der 2016 gegründeten buildings4-future hat Nachhaltigkeit oberste Priorität. Aus dieser Erfahrung heraus kann ich sagen: Nein, Nachhaltigkeit und Leistbarkeit sind definitiv keine Widersprüche.
Bitte ein konkretes Beispiel, wie die Verbindung gelingen kann.
nageler:
Wir sanieren in der Steiermark bestehende Zinshäuser hochwertig unter Nachhaltigkeitsaspekten, also mit einer nachhaltigen Heizungsanlage, Photovoltaik und E-Fahrrädern. Das geschieht in Form eines Bauherrenmodells, also mit privaten Investor:innen und mit Landesförderung. Aufgrund dieser Förderungen sind die Mieten auf zwei Drittel des Richtwerts beschränkt, womit wir dort in einem absolut leistbaren Bereich sind. Das funktioniert aber nur, weil es in der Steiermark dieses Fördersystem gibt. Die Politik hat hier also eine Verantwortung, die sich nicht wegdiskutieren lässt.
Wir wirken sich der Green Deal und neue EU-Regularien aus?
tamara kapeller:
Erstmals wird dadurch „Nachhaltigkeit“ klar definiert. Hinzu kommt, dass sich Unternehmen in Zukunft nicht mehr aussuchen können, ob sie nachhaltig und ökologisch wirtschaften. Die neuen EU-Regularien schreiben das verbindlich vor. Und das betrifft auch kleinere Betriebe, weil von ihnen als Zulieferer großer Unternehmen ebenfalls Transparenz verlangt wird.
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Niklas Schnaubelt
Weissenseer hat sich schon vor vielen Jahren auf Holzbau spezialisiert. Ist Holz als Bau-stoff die Lösung fürs Klima?
christof weissenseer:
Holz bietet zumindest gute Voraussetzungen, weil es nachwachsend ist. Zudem reduzieren sich die Transportwege auf ein Zehntel, weil viel im Werk vorgefertigt wird und dadurch nur wenige hochwertige Teile transportiert werden müssen, und nicht Mengen von Sand und Styropor. Im Gegensatz zur Holzindustrie wollen wir aber nicht möglichst viel Holz in ein Gebäude reinbauen, sondern möglichst viele Holzbauten umsetzen. Denn die Effekte sind enorm: Mit Passivhäusern im Holzbau lässt sich der Energiebedarf auf ein Zehntel reduzieren. Umgekehrt sind die Wohnbedürfnisse in Bezug auf die Wohnfläche gestiegen und auch die Weltbevölkerung hat stark zugenommen, das sind gegenläufige Entwicklungen.
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Niklas Schaubelt
„Wir brauchen eine Sanierungsoffensive mit Schwerpunkt Nachverdichtung.“
Christof Weissenseer
Was sind denn die wichtigsten Bewertungskriterien für nachhaltiges Bauen und Sanieren?
erich reiner:
Bei dem Rating, das wir gemeinsam mit der Sinnova Gruppe entwickelt haben, geht es im Wesentlichen um vier Bereiche: Standort, Energie, Baustoffe und Bauökologie sowie soziale und ethische Aspekte. Diese vier Themen sind auch die Basis fast aller Zertifizierungssysteme. Unterschiede gibt es allerdings in der Gewichtung, wobei lange Zeit soziale Kriterien unterrepräsentiert waren.
Was können wir uns unter sozialen und ethischen Kriterien bei Gebäuden vorstellen?
reiner:
Im Prinzip geht es bei ethischen und sozialen Kriterien darum, dass die zukünftigen Mieter:innen adressiert werden. Ein Beispiel ist die Gestaltung der Mietverträge. Gibt es einen hohen Prozentsatz unbefristeter Mietverträge, gibt es in unserem Rating Pluspunkte. Auch wenn sich die Hausverwaltung um Kommunikation und Konfliktmanagement kümmert, ist das positiv fürs Rating. Die Leistbarkeit spielt auch eine Rolle, ist aber schwer zu definieren.
„Es muss der gesamte Lebenszyklus eines Gebäudes berücksichtigt werden.“
Erich Reiner
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Niklas Schaubelt
Was ist für wen leistbar?
nageler:
Dieses Rating ist eine sehr transparente Kombination verschiedenster Parameter, bei dem am Ende eine Gesamtzahl herauskommt. Wir wenden es für unsere Gebäude an, stellen es aber auch Dritten gerne zur Verfügung. Denn es geht ja nicht nur darum, dass wir die Dinge richtig machen, sondern wir wollen dieses Know-how auch anderen zur Verfügung stellen.
Auf welche Aspekte legt ein Projektentwickler wie buildings4future besonderen Wert?
nageler:
Wir konzentrieren uns aktuell mehr auf Bestandsgebäude, auch wenn hier Nachhaltigkeitsaspekte schwerer umzusetzen sind als bei einem Neubau. Aber bei Neubauten stellt sich zwangsläufig das Problem der Bodenversiegelung und der Infrastruktur-Anbindung. Ein superenergieeffizientes Haus, das man aber nur mit dem Auto erreichen kann, ist halt auch nicht ideal. Da kommt es schon auf die Gesamtbetrachtung an.
Liegt der größere Hebel für den Klimaschutz bei der Sanierung der Bestandsgebäude?
reiner:
Ja, absolut. Österreich ist gebaut – und bei diesen Gebäuden müssen wir ansetzen. Bei Neubauten sind die Regularien eindeutig, die technischen Lösungen sind vorhanden. Auch für Bestandsgebäude gibt es technische Lösungen, aber sie müssen individueller sein und sind technisch schwerer umzusetzen –
dafür ist das Potenzial ungleich größer.
dafür ist das Potenzial ungleich größer.
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Niklas Schaubelt
„Nachhaltigkeit und Leistbarkeit sind definitiv keine Widersprüche.“
Jürgen Nageler
Kostet Klimaschutz Geld, weil Bau und Materialien teurer sind, oder spart er Geld, weil energieeffiziente Gebäude viel weniger Energie verbrauchen?
reiner:
Das Zauberwort heißt hier „Lebenszyklusbetrachtung“. Wenn man den späteren Betrieb bis hin zur Entsorgung mitrechnet, zeigt sich in der Regel, dass eine vielleicht etwas kostspieligere Bauweise in Summe wesentlich billiger kommt.
weissenseer:
Bei dieser Gesamtbetrachtung geht es nicht nur um ökologische, sondern auch um soziale und ökonomische Faktoren. Also, wie lange ein neues Gebäude genutzt werden und wie eine Nachnutzung aussehen kann. Warum funktionieren die 150 Jahre alten Gründerzeithäuser immer noch? Wegen der hohen Raumhöhen und der damit verbundenen Statik. Denken Sie an die vielen Einfamilienhäuser, gebaut für Familien mit Kindern. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, sitzen da die Eltern oder sogar nur eine Person alleine drin. Die möchten vielleicht sogar eine andere Nutzung, aber die Häuser sind so verplant, dass das gar nicht möglich ist.
Wie kann da eine Lösung aussehen?
weissenseer:
Es gibt zum Beispiel in Wien schon sehr gelungene Modelle von partizipativem Bauen, wo 25-Jährige mit 80-Jährigen wie in einem Dorf zusammenleben und sich auch unterstützen. So kann modernes Bauen in Zukunft aussehen.
nageler:
Wir arbeiten immer wieder an entsprechenden Konzepten, die flexible Wohnungsgrundrisse ermöglichen. So kann man etwa in der Planung vorsehen, aus einer großen Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zwei kleinere zu machen, weil sich die Wohnbedürfnisse im Laufe der Zeit ändern.
Kann der Finanzsektor, können Investor:innen Treiber einer solchen Entwicklung sein?
kapeller:
Die Banken müssen für das Geschäftsjahr 2024 erstmals eine „Green Asset Ratio“ veröffentlichen, die – vereinfacht gesagt – den Anteil ökologisch nachhaltiger Finanzierungen am Gesamtportfolio darstellt. Diese Kennzahl kann ein Treiber für die Transformation sein. Es sei denn, sie ist einfach nur eine Ziffer unter vielen, die niemanden interessiert. Dann bleibt der gewünschte Lenkungseffekt aus, das muss sich erst zeigen.
„Nicht-finanzielle Kennzahlen bekommen auch in der Immobilienwirtschaft größere Bedeutung.“
Tamara Kapeller
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Niklas Schaubelt
Welche Änderungen kommen auf die Immobilienwirtschaft zu?
kapeller:
Es wird mehr Transparenz geben, weil in Zukunft nachhaltigkeitsrelevante Daten offengelegt werden müssen. Diese nicht-
finanziellen Kennzahlen bekommen eine viel größere Bedeutung und werden auch vom Wirtschaftsprüfer überprüft. Zudem müssen Unternehmen Übergangspläne vorlegen, wie die Klimaneutralität erreicht werden soll.
finanziellen Kennzahlen bekommen eine viel größere Bedeutung und werden auch vom Wirtschaftsprüfer überprüft. Zudem müssen Unternehmen Übergangspläne vorlegen, wie die Klimaneutralität erreicht werden soll.
Reizthema leistbares Wohnen: Welche Lösungen kann es geben?
nageler:
Der große Preistreiber sind seit Jahren die Grundstückspreise. Hier muss man seitens der Raumordnung zu gedeckelten Preisen übergehen. Konkret: Die Gemeinde widmet einen landwirtschaftlichen Grund nur um, wenn dort Hauptwohnsitze für Einheimische zu gedeckelten Quadratmeterpreisen entstehen. Dies wird ja auch bereits in einigen Gemeinden so praktiziert. Aber da ist die Politik in der Verantwortung. Das betrifft auch die Wohnungsförderung: Diese muss wieder zweckgebunden werden.
Was ist notwendig, um die Nachhaltigkeit bei Immobilien voranzutreiben?
kapeller:
In allen Unternehmen, nicht nur in der Immobilienbranche, muss das Thema Nachhaltigkeit fest verankert werden, und zwar vom Aufsichtsrat über das Management bis zu den Mitarbeitenden. Dazu bedarf es auch entsprechender Schulungen und Informationsangebote, weil es für viele Neuland ist. Und es branchenspezifische Unterschiede gibt.
weissenseer:
Es ist eine Sanierungs-Offensive notwendig mit dem Schwerpunkt Nachverdichtung. Ziel muss die Stadt der kurzen Wege sein, wo man in einer wiederbelebten Innenstadt alles findet, was man für das tägliche Leben benötigt. Was wir nicht brauchen, sind Neubauten auf der grünen Wiese mit noch mehr Bodenversiegelung.
nageler:
Die Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Krise, viele Unternehmen tun sich derzeit schwer. Umso wichtiger wären jetzt gezielte Förderungen. Nicht das Geld mit der Gießkanne verteilen, sondern gezielte Förderungen nach Nachhaltigkeitskriterien. Dann kommen wir schon in die richtige Richtung.
reiner:
Als Planer reden wir schon lange von Nachhaltigkeit, Konzepte und technische Lösungen sind vorhanden, aber jetzt braucht es Bauherren, die das auch umsetzen wollen. Wenn Auftraggeber:innen den Lebenszyklus eines Gebäudes betrachten und entsprechende Umsetzungen einfordern, wird Nachhaltigkeit im Immobilienbereich ein Selbstläufer.